市政协委员、提案委主任陈会卿,市政协委员焦广文反映:随着民主法治体制的健全,小区业主“主人翁”意识增强,参与小区治理的热情高涨。在城镇老旧小区改造过程中如何加强和完善城乡社区治理、补齐物业管理工作的服务缺位和短板,推动物业管理与社区治理深度融合已势在必行。

一、城镇老旧小区改造的背景

2020年,国务院办公厅印发了《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号),指出城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程,对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。

2021年,按照《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》精神,山西省人民政府办公厅印发了《山西省城镇老旧小区改造攻坚行动方案(2021-2025年)》(晋政办发〔2021〕41号),要求到“十四五”期末,基本完成全省7701个城镇老旧小区改造任务。

二、我市老旧小区改造后物业管理暴露出的主要问题

2022年山西省共计划改造1779个小区,涉及219426户,涉及建筑面积1946.49万平方米,涉及楼栋数10416栋。截止6月底,全省已开工1462个城镇老旧小区改造,开工率82.2%,实现了预期目标。其中太原开工率较高,为113.9%,大同、长治进展迅速,开工均率达到90%以上。晋城市开工率为54%,截止目前,全市城镇老旧小区改造项目基本完成54个。居民居住、休闲环境得到极大提升,然而老旧小区治理难这一共性问题,却也越来越突显。因老旧小区大多数原来都是“无业委会、无物业公司管理的开放式小区”,如果现在物业进驻接管,在管理方式和管理机制上不稳妥的话,势心会引发居民和物业之间不可调和的矛盾。

以凤翔小区为例,在老旧小区完成改造之后,小区里面的道路宽敞了,停车问题基本上也解决了,居民的健身场地也有了,供孩子们玩的器材也齐备了,社区居民的幸福感、获得感、安全感得到了极大提升。但是这一切美好都因物业的进场接管打破了,物业与居民的矛盾也由此而生。

一是小区安置门禁问题。物业首先是对小区进行封闭式管理,居民出入都须刷卡或刷脸方能通过,而且门禁系统还很不完善和智能,有时刷脸数次都是验证实败,无法通过,有的小门刚迈一步,被卡在了正中间,遇到故障和停电,更是给居民的正常出入小区的居民带来了极大的不便。原本智能的门禁替代了保安值守,却成了小区的“雷区”和“摆设”。

二是外来车辆收费问题。原来亲戚朋友来家串门,可以无时间限止的拉拉家常聊聊天,不必担心超时收费问题。现在是只限定半小时之内免费,超过半小时一律收费,给亲戚朋友的往来和交往造成一定的困扰。

三是楼道卫生管理问题。原来的楼道都是各楼层居民自行扫拖,楼道长年都保持的干净整洁。现在楼道几个月都没有拖过,物业保洁人员就是拿个垃圾袋,在楼道里草草拣一拣垃圾就完成任务。楼道长时间不拖,杂乱差的卫生环境引发居民极大的不满。居民对物业管理的“专业化”和“商业化”服务水平产生了质疑和不信赖。

“小物业”牵动“大民生”,老旧小区物业管理是社会管理、治安、防疫、卫生等问题成为城市提升治理水平和治理能力的“老大难”问题。目前,许多改造后的老旧小区居民对物业的管理怨声载道,与物业的矛盾一触即发,需要引起政府有关部门的高度重视。

三、改进老旧小区物业管理的几点建议

(一)整合现有资源,搭建物业管理企业综合服务平台。抓住城市发展和企业转型改制机遇,充分发挥国有企业在经济发展中的主导地位和优势,最大限度地整合社会公共资源,在设置公共厕所、公共停车位、公共宣传栏、公共服务门店、电梯广告位、出入门禁栏杆广告位等资源上,搭建综合服务平台,把小区收费收益资源和管理服务费用统一到服务平台,交由综合服务平台运作,最大限度减少居民在小区物业管理费上的开支和投入。形成以街道办事处为服务单元、以社区或小区为服务对象、以物业公司公开公平竞争为模式的物业服务运行机制。

(二)组建国有物业管理机构,由国有物业企业进驻托底管理。以国有投资运营公司介入为手段,以街道办为区域,建立起网格化、社会化、企业化物业运营服务分公司,推进落实市区老旧小区物业管理全覆盖,对老旧小区实施物业精细化管理,在保证居民日常的保安、保洁、保绿、保修的基础上,与街道、社居委共同商讨保证物业管理可持续发展的办法,力争做到“灯亮、路净、树绿、人便利、家宜居”。打造可持续、高性价比物业服务模式和公平竞争环境,让物业进得来,出得去、待得住,管得好。

(三)坚持以“党建+平台运营”实施红色物业管理。积极探索出一条老旧小区提升物业服务新路子,使昔日脏乱的老旧小区硬件有颜值、服务有内涵。进一步完善物业企业党组织建设,构建党建引领推进住宅小区管理的红色机制,发动党员干部、入党积极分子、志愿者积极参与小区的物业管理,争取多方联动,不断将党建引领物业管理融入基层治理工作中,共同打造“红色物业”服务品牌,不断完善共建共治共享的社会治理大格局。让物业管理有标准,服务项目受监督,民意反映有渠道。

(四)加大国有企业管理责任的考核力度。根据每年考核评价,对进驻老旧小区的国有物业采用动态管理,确保国有物业企业“有进有出”,促进充分竞争,以绣花功夫提升老旧小区功能品质,以长效机制优化住宅小区物业管理,致力打造这件民生“关键大事”的物业管理样本。形成能者上、庸者下的用人机制和良性竞争的物业企业服务“进退”考核制度,加强物业服务意识,完善小区公共场地收费收入的使用制度,不断提升物业企业的管理和服务水平。

(五)因地制宜,分类施策。按照“党建引领、政策扶持、市场运作、专业管理、梯次推进”的工作思路,因每一个小区面临的情况不同,需要解决的问题也不一样,物业公司要坚持一区一策、一楼一策的办法,不断满足居民物业需求,真正解决了居民最关心、最直接、最现实的问题,改善了居民群众的居住环境,切实提高群众幸福感和获得感。