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关于规范住宅小区物业服务的建议

发布时间:2016-12-16 15:22:52

泽州县政协社工委主任薛奎民,县政协培训中心副主任冯军强反映:随着我市城市化进程步伐加快,居民住宅小区数量日益增多,但与此不相适应的是物业服务水平相对滞后,远远不能满足小区业主需要。仅今年市区就有多个小区业主与物业发生矛盾,如龙度华府小区、普陀旺世小区、岭杰小区等,一度因为业主与物业的矛盾闹得不可开交,许多问题至今没有解决,有关报道在报纸上和微信上时常可见。

分析其原因,一是建管不分,开发建设遗留问题处理不当。多数小区的前期物业服务都是由房产开发公司指派物管公司,开发商和物业服务公司责任界线模糊,当业主权益受到损害时,开发商和物业服务企业互相推诿,业主权益难以得到及时有效的维护。尤其是住宅及附属设备质量等问题,有些开发企业能拖就拖、能省就省、能不解决就不解决,致使工程完工,开发商撤走后,问题都甩给了物业,而物业又将责任推给开发商,这种扯皮推诿给业主带来了无休止的纠结。

二是专业化水平低,物业服务不到位。由于物业服务企业资质和员工资格准入门槛较低,物业服务的专业化水平较低。目前我市物业公司多侧重于管理,而不是服务,重收费、轻经营、轻服务。借代收水电费,强收其他费用的情况依然存在。此外,我市物业管理从业人员中具有较高学历、相关技术职称和拥有物管行业专业技术证书专业人员很少,致使物业管理队伍总体素质偏低,制约了全市物业管理行业整体的服务水平。

三是业主委员会作用缺失,维权机制不完善。按照《物业管理条例》规定,全体业主组成的业主大会是小区物业管理的决策主体,业主大会的执行机构是业主委员会。物业企业作为服务的提供者,必须按照业主大会的决议开展工作,业主委员会负责监督,这是规范的物业管理工作体制。但从实际情况来看,我市多数住宅小区业主委员会形同虚设,有的甚至根本没有建立业主委员会,如岭杰小区。这导致了业主委员会的功能得不到有效发挥,广大业主的合法权益得不到保障。可以说,业主委员会的作用的有效发挥,是规范物业服务行为,维护广大业主权益的重要前提。

同时,还有物业准入制度不健全,物业公司好进难退;收费标准不合理,物业费用收支情况不公开透明;小区公共建筑、地面和设施被物业随意出租、建设,以获取更多收益,影响小区区貌和环境;部分业主认识不高,把物业服务视为公用事业,不肯交物管费,造成服务难到位等原因。这些情况,都在不同程度上对和谐城市建设造成了影响。

为此建议:

一、加强监督管理,督促物业公司规范服务行为。职能部门要加强对物业公司的监督管理,在指导、协调等方面发挥作用。严格物业服务准入机制,加大巡查力度,建立物业公司信用档案。推动物业服务标准化建设,坚持实行物业公司资质等级评定,定期或不定期向社会公示,接受全社会监督。同时要建立健全物业服务进退机制,以正常的竞争来规范物业行为,促进物业服务水平的提高。

二、强化法治思维,充分发挥小区业主自治功能。对于尚未组建小区业主委员会的,要结合所在社区居委会工作和小区业主意愿,正确引导和大力指导小区成立业主大会,选举产生业主委员会。在此基础上,要通过小区板报、公告栏等适当载体,加大法制宣传力度,增强业主法律意识和规则意识,引导业主既要转变思想观念,树立服务也是商品的意识,自觉遵守物业服务合同,按要求缴纳有关费用;又能够利用法律武器,理智应对矛盾,以合情合理合法的形式充分维护自身权益,从而正确处理物业公司、业主大会、业主委员会之间的关系,及时调解业主、业主与物业公司之间的矛盾纠纷。

三、坚持以人为本,着力加强物业公司自身建设。物业公司的服务对象是小区业主,营造安全文明、整洁方便的小区环境,是物业服务的一个重要目标。所以作为物业公司自身来讲,一方面要倡导和坚持“以人为本”的服务理念,一切物业活动都要从业主合理合法的实际需求出发,以业主是否满意、是否称心为目标,把“以人为本”和“零缺陷”的理念体现在物业服务的每个环节,用心为小区住户营造一种高品位的生活气氛。另一方面,要在加强自身建设、提高服务质量上下功夫。要完善和扩展服务项目,着力加强内部管理,提升员工素质,规范物业行为,重大事项要主动与业主进行沟通协商,在物业服务的内容、范围、标准等方面达成高度一致;物业费用的收支情况要定期向业主公示,确保物业服务收费公开、公平和公正。通过物业服务质量的逐步提高,不断增强业主对物业服务的认可度和满意度,让小区变得更加安全、和谐、文明。


《晋城社情民意》2016年第73期

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